Une décision judiciaire qui fait écho aux tensions entre droit de propriété publique et mission sociale

Le contexte

Depuis 2000, l'immeuble est occupé par SA, un organisme pivot du quartier qui regroupe et héberge plusieurs partenaires communautaires offrant des services essentiels : banque alimentaire, popote roulante pour les aînés, soutien aux familles vulnérables, accompagnement des personnes autistes, aide au logement, etc.

Le dernier bail formel a expiré en 2018. Depuis, SA et ses partenaires continuent d'occuper les lieux sans nouveau bail écrit, à un loyer très modique (4,50 $/pi² pour 19 000 pi²). Le CSSM, invoquant une augmentation des besoins en francisation pour adultes, souhaite réaffecter l'immeuble à des fins scolaires. Il transmet donc un avis de résiliation en novembre 2024 et, ne parvenant pas à un accord, demande en janvier 2025 l'émission d'une injonction interlocutoire pour éviction immédiate.

L'analyse juridique

Trois critères doivent être remplis pour qu'une injonction interlocutoire soit accordée (RJR – MacDonald, [1994] 1 RCS 311 ; HRM Projet Children, 2020 QCCA 1123) :

1. Une forte apparence de droit : Oui. Le CSSM démontre que le bail a pris fin, que l'occupation actuelle est tolérée (art. 1853 C.c.Q.), et que le bail a été dûment résilié (art. 1882 C.c.Q.).
2. Un préjudice sérieux ou irréparable : Oui. Le CSSM soutient que le maintien de cette occupation empêche l'exécution de sa mission éducative et met à risque la continuité des cours de francisation, surtout en raison de la vétusté du complexe William-Hingston.
3. La prépondérance des inconvénients : Non. C'est ici que la Cour rejette la demande.

Raisonnement de la juge Yiannakis

Malgré la validité apparente du droit du CSSM, le Tribunal conclut que le préjudice des défenderesses est plus grave, plus immédiat et plus certain :

• 25 000 personnes perdraient l'accès à des services communautaires indispensables;
• 2 000 ménages seraient privés de banque alimentaire;
• 1 650 personnes âgées vulnérables n'auraient plus accès à la popote roulante;
• 500 familles n'auraient plus de soutien social ou vestimentaire;
• 200 adultes autistes perdraient leur programme d'autonomie.

En comparaison, le projet du CSSM est encore embryonnaire :

• Aucun plan d'architecte;
• Aucune demande de permis;
• Aucun entrepreneur engagé;
• Aucune solution pour les 11 classes qui ne peuvent pas être relocalisées à Peltrie.

Le tribunal note aussi que l'école primaire située dans le complexe William-Hingston n'est pas évacuée, ce qui laisse entendre que des travaux de réparation pourraient y être faits sans interrompre tous les services.

Intérêt public : deux missions sociales, un arbitrage délicat

Les deux parties invoquent des intérêts publics légitimes : l'éducation gratuite d'un côté (art. 40, Charte québécoise), la solidarité sociale et la lutte contre la pauvreté de l'autre.

Mais ici, le facteur déterminant n'est pas la valeur intrinsèque de la mission, mais le caractère urgent et irréversible des conséquences. Comme le souligne la juge :

« Émettre l'injonction sollicitée entraînerait nécessairement une fin immédiate aux services offerts par le centre communautaire […], alors que le refus d'accorder le remède recherché n'entravera pas dans l'immédiat la mission de scolarisation du CSSM. »

Une décision de transition, pas une fin de partie

Il est important de souligner que cette décision ne tranche pas le fond du litige. Le CSSM pourrait toujours obtenir l'éviction dans le cadre du procès à venir. Mais pour l'instant, la Cour refuse d'agir dans l'urgence au détriment de milliers de personnes vulnérables.

Quelques réflexions personnelles

Ce jugement est un rappel essentiel que le droit n'évolue pas dans un vide. Il interagit constamment avec la réalité sociale, économique et humaine. Même si un droit de propriété est établi, son exercice n'est pas absolu. Le contexte social pèse également dans la balance.

Il pose aussi une vraie question politique : Qui est responsable de prévoir des mécanismes de relocalisation pour les organismes communautaires qui occupent des bâtiments publics excédentaires? Et surtout, à qui incombe la tâche de prioriser entre l'éducation et la solidarité sociale? Certains organismes tels que Centraide se doivent de jongler à travers cette réalité en tentant de créer des liens et des ponts entre les différentes parties prenantes, en plus d'offrir de l'aide financière aux organismes répondants aux enjeux actuels de notre société. Le résultat de ces efforts peut ainsi mitiger ces problèmes et éviter de faire appel aux tribunaux qui, tel qu'on peut le constater dans la présente décision, doivent trancher au-delà de la solution purement juridique.

Et, comme le souligne la juge Yiannakis en conclusion :

« Il ne revient pas au pouvoir judiciaire de s'attribuer la difficile tâche d'identifier un ordre de collocation des priorités sociétales. Cette difficile tâche revient aux élus. »